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万科深度调查:行业危机中的自救
来源:  作者:本站

  从“拐点论”到万科股权激励回购引发“股价门”,王石的博客引发“捐款门”,本年度再度降价引发“退房潮”,之后一篇网文掀起“松山湖事件”,万科这一年的经历可圈可点。

  9月19日,万科总经理郁亮对媒体表示,“行业危机最好的办法还是靠自救,不可能一直靠利好扶持。”

  在沸沸扬扬的万科现象之下,万科坚定地执行着学习帕尔迪战略,快速的降价使其掌握行业先机,快速回收了部分资金。在次贷危机中帕尔迪结束了长达56年的盈利记录,规模风险同样也带给万科一个新的挑战。

  降价尺度——成交量

  9月19日的媒体见面会上,郁亮对房地产行业的未来前景表示出高调的信心,这是自王石“拐点论”之后,万科首次主动调整对市场判断的说法。

  “宏观调控政策经过5年的调整终于回到理性的轨道”,从宏观指数以及金融安全等方面,郁亮表示,房地产行业虽然有困难,但是不会比现在的制造业、牛奶行业困难更大。

  万科并没有正面回应是否继续降价的问题。执行副总裁肖莉补充表示,万科是否降价尺度就在“成交量”。

  肖莉说,“万科第一次的调整是去年在深圳,为什么会率先降价?是因为当时看到成交量大幅度萎缩,所以万科的调整是基于对市场成交量的判断。”

  如何测算万科的尺度?

  2007年7月,深圳一手房销售面积环比6月下降15.32%,2007年8月则环比7月再次下降30.93%。二手房交易量8月也开始大幅下降,环比7月下降了26.39%。随后,深圳住宅交易量全面萎缩。

  万科抢在其他开发商之前率先降价。2007年10月20日,万科以每平方米7500元的低价推出了位于深圳龙岗区的万科金域东郡,首批475套开盘当天即告售罄。而当时,龙岗地区的楼盘单价至少在1万元左右。同期,同样交易萎缩的广州,12月9日,广州万科金色康苑,开盘均价每平方米1.3万元,引来广州市民连夜排队抢购。

  一直坚守价高量跌的上海市场,今年七、八月份也创出了成交量的历史新低。为此,万科坚定地在长三角推出“第二轮降价”。8月30日,上海万科所开发的8个楼盘同时8折促销,8天时间销售337套,认购金额5.67亿。同期杭州万科也推出降价活动,推出7天销售306套,认购金额2.6亿,宁波万科5天内销售213套,金额1.8亿。

  而珠三角的促销则继续悄悄进行。8月中旬,万科再次启动“银行团购”,向某大型商业银行开出送
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