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万科策略中闪现帕尔迪的影子
来源:  作者:本站

  帕尔迪模式——规模风险

  在万科的整个策略中,不难看出帕尔迪(PHM.NYSE)的影子。

  2003年12月万科将帕尔迪定为学习的第二个“标杆”。曾经是美国最大房地产开发商的帕尔迪创造了连续56年的盈利纪录。

  但是2007年次级债危机使帕尔迪也遭受严重的损失,2007年上半年出现56年来的第一次亏损,达到5.08亿美元,每股亏损2.01美元。

  帕尔迪持续增长的优势来源于其资金周转率。帕尔迪资金周转率维持在1.2的水平,这决定了帕尔迪本身的盈利模式即高效经营,通过开发更多的楼盘满足盈利需求,而不是追求在单一项目上获取高利润。但在次贷危机中,帕尔迪遭受重创。其规模越大,产业化程度越高,销售不旺使其受到的冲击越大。坚持帕尔迪模式的万科,同样遇到了规模带来的风险。招商证券投资银行部一位高管认为,在向上趋势的经济环境中,规模创造利润,而在下行趋势的经济环境中,规模就是硬风险。

  现金流量表来看,帕尔迪2005年存货增加占用的资金只有16.99亿美元,比2004年的20.57亿美元下降了3.57亿美元,2006年同比又下降了5.47亿美元。这些情况表明,帕尔迪确有一定程度的先见之明。但即便如此,面对次贷危机引起的行业衰退,美国房屋成交量极度萎靡,帕尔迪大规模开发产品销售难以为继,2007年上半年帕尔迪的销售收入已经锐减40.41%,利润下降111.64%,公司不得不出售大量土地,上半年出售土地13230万美元,亏损4268万美元。

  帕尔迪对市场仍然准备不足。危机来临时帕尔迪的土地储备还在增加。土地资产对帕尔迪2007年上半年业绩的拖累表现在帕尔迪与土地有关的费用高达8.82亿美元,而公司的亏损不过5.08亿美元。

  肖莉表示:万科仍然将坚持专注住宅开发。万科当前有约180个项目同时在建,是国内开发商中最多的。万科在资产周转方面一直领先于国内同行:2004-2007年万科的总资产周转率分别为:0.59、0.56、0.51、0.47;同期万科的净资产周转率分别为:1.39、1.42、1.4、1.61。当市场出现交易量大幅萎缩之下,在保证合理利润的前提下,万科追求销售速度,快速回笼资金成为其当然之选。

  掌握适销对路的产品仍然是规模企业最好的出路。肖莉表示,今年上半年,万科销售的住宅中,90平方米以下住宅占46%,这是多年以来小户型住宅的第一次占到如此高的销售比例。而首次置业和首次改善居住置业的占72%,这一数据表明,自住置业将成为房市刚性需求的支撑主力。因此,万科降价促销,迅速清货,将大部分精力用于小户型住宅的开发,而这方面亦是万科的优势。肖莉称,“在今年半年报中缩减的部分开工、竣工面积,有很大一部分是需要进行重新规划设计,对产品进行更为接近市场需求的调整。”
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